ПОНЯТИЕ И ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

УДК 347.122 Туймешева Светлана Анатольевна студентка 2 курсы магистратуры, Институт заочного образования, Экспертиза и управление инвестиционно-строительной и эксплуатационной деятельностью Самарский государственный технический университет, Россия, г. Самара e-mail: ssstuymesheva@mail.ru Научный руководитель: Бочаров А.Ю., кандидат экономических наук, доцент, Самарский государственный технический университет, Россия, г. Самара ПОНЯТИЕ И ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА Аннотация: В статье анализируются существующие подходы к определению понятия «объект незавершенного строительства», а также описана процедура оценки данного вида недвижимости. Ключевые слова: объект незавершенного строительства, недвижимость, процедура оценки, имущественный комплекс, федеральные стандарты оценки. Tuymesheva Svetlana Anatolievna 2nd year master student, Institute of distance education, Expertise and management of investment, construction and operational activities Samara state technical University, Samara, Russia Scientific supervisor: Bocharov A. Y., associate professor, candidate of economic sciences Samara state technical University, Samara, Russia CONCEPT AND PROCEDURE FOR EVALUATING CONSTRUCTION IN PROGRESS Abstract: The article analyzes the existing approaches to the definition of "object of unfinished construction", as well as describes the procedure for evaluating this type of real estate. Keywords: construction in progress, real estate, valuation procedure, property complex, Federal valuation standards. 1 https://tribune-scientists.ru Журнал «Трибуна ученого» Выпуск 06/2020  В настоящее время в российском законодательстве все еще отсутствует понятие «объект незавершенного строительства». В этой связи в правовой доктрине существует большое количество различных точек зрения, порой диаметрально различающиеся между собой, что приводит к неоднозначности понимания этой категории и к множеству противоречий в правоприменительной практике. В условиях тяжелой экономической ситуации в России, особенно актуальным становится вопрос определения не только понятия «объекта незавершенного строительства» и его толкования, но и анализ критериев отнесения таких объектов к недвижимому имуществу. Поэтому подойдём к рассмотрению этого определения творчески, то есть рассмотрим его всесторонне: и с точки зрения научных кругов и с ракурса правового урегулирования (существующей на данный момент законодательной базы). Недвижимость – элемент рыночной экономики, стоимость которого чаще всего подвергается оценке. Особое место среди объектов недвижимости занимают объекты незавершенного строительства. Объекты незавершенного строительства ‒ это весьма привлекательная для потенциальных инвесторов недвижимость, вне зависимости от стадии ее готовности. Связано это с тем, что такие объекты занимают определенную территорию земельного участка. Объектом незавершенного строительства является объект капитального строительства, строительство которого не завершено в установленном порядке, при этом степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи). Согласно положениям ст. 130 Гражданского кодекса РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу (недвижимым вещам, прочно связанным с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно) [1]. 2 https://tribune-scientists.ru Журнал «Трибуна ученого» Выпуск 06/2020 В соответствии с положениями ст. 1 Градостроительного кодекса РФ объекты незавершенного строительства, то есть объекты, строительство которых не завершено, отнесены к объектам капитального строительства наряду с зданиями, строениями, сооружениями [2]. Нормы законодательства определяют объект неоконченного строительства как такой тип недвижимости, которое снова образовывается. Право на владение имуществом такого рода предоставляется после государственной регистрации. А временем его создания считается дата его регистрации. Только после совершения процедуры регистрации ОНС может считаться предметом торга или сделки. До этого момента с юридической точки зрения – это просто набор материалов для возведения и не более. Очень часто в судебной практике случается такое, что ОНС считают только после завершения работ по укладке фундамента. Таким образом, единое понятие, которое позволило бы выделить объект незавершенного строительства среди других объектов в действующем законодательстве, отсутствует. Так же стоит отметить, что универсального определения «объекта незавершенного строительства» в современной научной литературе не сформировалось. Различные авторы трактуют его по–своему, акцентируя внимание на том аспекте, который они считают наиболее значимым (см. рис.1): Журнал «Трибуна ученого» Выпуск 06/2020 3 https://tribune-scientists.ru  Рисунок 1. Понятие «объекта незавершенного строительства» Из вышеизложенного становится очевидным, что объект незавершенного строительства – это довольно размытый и не дающий конкретного понимания термин, которому нет расшифровки в законодательстве и в научной литературе. Отсюда разнотолки и разночтения. Основные обстоятельства, по которым требуется независимая экспертиза для определения цены постройки:  предполагаемая процедура купли-продажи объекта;  принятие наиболее оптимального решения в отношении последующей эксплуатации постройки в зависимости от затрат и потенциальной прибыли;  поиск потенциальных инвесторов для вложения средств в объект;  прочие виды сделок. Оценка рыночной стоимости незавершенного строительства ‒ это процедура, которую можно доверить исключительно профессионалу, ведь в ходе ее проведения важно не только выбрать правильный подход, но и учесть 4 https://tribune-scientists.ru Журнал «Трибуна ученого» Выпуск 06/2020 текущую ситуацию на рынке. Только в этом случае можно выявить актуальную цену постройки[3]. При осуществлении процедуры оценки незавершенного строительства квалифицированные и компетентные специалисты опираются на федеральные стандарты оценки (ФСО). Федеральный стандарт оценки № 1 (ФСО 1) содержит описание основных положений и понятий оценочной деятельности. Третья глава данного документа описывает подходы к проведению оценочных мероприятий. Данных подходов три – доходный, затратный и сравнительный. При проведении оценки используются методики, соответствующие одному из этих подходов. Как правило, для получения достоверной оценки применяется сочетание методик, соответствующих разным подходам. Глава 4 ФСО 1 содержит важную информацию о требованиях, предъявляемых к процедуре проведения оценочных мероприятий. Федеральный стандарт оценки № 2 (ФСО 2) регламентирует цели проведения оценки, а также виды стоимости, которые могут быть определены в процессе осуществления оценочных мероприятий. Согласно главе 2 данного документа, основная цель проведения оценки заключается в установлении стоимости оцениваемого объекта. Вид стоимости в обязательном порядке указывается в задании на оценку. Результат оценки представляет собой конечную величину стоимости оцениваемого объекта. Глава 3 данного Стандарта выделяет четыре вида стоимости оцениваемого объекта – рыночную, инвестиционную, ликвидационную и кадастровую. Федеральный стандарт оценки № 3 (ФСО 3) содержит полный перечень требований, предъявляемых к отчету об оценке. Все требования, внесенные в данный стандарт, разделены на три группы: требования, предъявляемые к оформлению отчета об оценке, требования, предъявляемые к содержанию отчета, а также требования, предъявляемые к 5 https://tribune-scientists.ru Журнал «Трибуна ученого» Выпуск 06/2020 отображению информации о тех данных и документах, которые были проанализированы в процессе оценочной деятельности. Согласно Федеральному стандарту оценки № 1, процедура проведения оценки незавершенного строительства в обязательном порядке должна содержать следующие этапы: •Подписание договора на проведение оценочных мероприятий между инициатором проведения анализа и организацией (или экспертом), проводящим оценку. В договор обязательно должно быть включено 1. задание на оценку. •Организация сбора данных, необходимых для проведения оценочных мероприятий, и последующий их анализ. 2. •Проведение оценочных мероприятий, определение подхода и методик проведения оценки, производство требующихся расчетов. 3. •Обобщение результатов использованных методик и формирование конечной величины стоимости оцениваемого объекта. 4. •Формирование отчета о проведенной оценке. 5. Рисунок 2.Этапы процедуры проведения оценки объекта незавершенного строительства Для заключения договора инициатору проведения экспертизы необходимо обратиться в экспертный центр за получением предварительной консультации. В ходе этого мероприятия можно будет определиться с целями проведения оценки и задачами, которые будут поставлены перед специалистом. В процессе консультации также формулируется задание на проведение оценки, которое непременно вносится в договор. Согласно Федеральному стандарту оценки № 1, задание на проведение оценочных мероприятий должно содержать следующие данные:  Описание оцениваемого объекта незавершенного строительства. 6 https://tribune-scientists.ru Журнал «Трибуна ученого» Выпуск 06/2020  Подтверждение имущественных прав на оцениваемый объект.  Цель проведения оценочных мероприятий.  Прогнозируемые пути применении полученных результатов оценки, а также ограничения, связанные с этим.  Вид определяемой стоимости.  Дата проведения оценочных мероприятий.  Сроки проведения оценочных мероприятий.  Существующие ограничения и допущения, на которые ориентируется специалист, проводящий процедуру оценки. После заключения договора, эксперт приступает к проведению оценочных мероприятий. Инициатору проведения экспертизы необходимо представить все требующиеся документы и сведения об оцениваемом объекте незавершенного строителя. На основе предварительного анализа, специалист подбирает методику оценки и производит все необходимые расчеты. Далее эксперт обобщает полученные результаты и производит вычисление итоговой стоимости оцениваемого объекта незавершенного строительства, согласно тому типу стоимости, который был внесен в задание на оценку. На последнем этапе специалист по оценке незавершенного строительства формулирует основной результат проведенного анализа – отчет по оценке. В данный отчет входят следующие данные:  Описание основных фактов и сформулированных экспертом выводов, включающее общие данные об оцениваемом объекте, результаты использованных для вычислений методик и итоговую стоимость оцениваемого объекта.  Задание на оценку, оформленное в соответствие с требованиями, предъявляемыми Федеральным стандартом оценки. 7 https://tribune-scientists.ru Журнал «Трибуна ученого» Выпуск 06/2020  Сведения об инициаторе экспертизы и о специалисте, производящем оценочные мероприятия.  Ограничения и допущения, которые использовал специалист по оценке.  Использованные стандарты, регламентирующие оценочную деятельность.  Качественные и количественные характеристики оцениваемого объекта незавершенного строительства.  Описание исследования конъюнктуры раздела рынка, соответствующего оцениваемому объекту.  Подробное описание процедуры произведенной оценки в области применения сравнительного, доходного и затратного подходов. Данный раздел должен содержать обоснование применения или отказа от конкретного подхода.  Результат согласования полученных результатов. Отчет также сопровождается приложением, в которое входят копии всех документов, представленных инициатором проведения оценки незавершенного строительства. К данным бумагам относятся правоподтверждающие и правоустанавливающие документы, справки технической инвентаризации, характеристики оцениваемого объекта, заключения специальных видов экспертиз и так далее. Таким образом, оценка объекта недвижимости незавершенного строительства ‒ это сложный многоэтапный процесс, требующий участия квалифицированного специалиста. Список литературы: 1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 06.08.2017) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301. 8 https://tribune-scientists.ru Журнал «Трибуна ученого» Выпуск 06/2020 2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.08.2017) // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1. Ст. 16. 3. Гаврилина О.В. Управление незавершенным строительством в рыночных условиях: дис. ... канд. экон. наук. М., 2004. 20 с. Журнал «Трибуна ученого» Выпуск 06/2020 9 https://tribune-scientists.ru