ПЕРЕВОД ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ: ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА

УДК 34 Халикова Динара Вадимовна, студентка 3 курс факультет подготовки специалистов для судебной системы (юридический факультет) Западно-Сибирский филиал Российский государственный университет правосудия Россия, г. Томск e-mail: super1fromthetsk@gmail.com Яковлев Руслан Евгеньевич студента 3 курс факультет подготовки специалистов для судебной системы (юридический факультет) Западно-Сибирский филиал Российский государственный университет правосудия Россия, г. Томск Научный руководитель: Могилевец О. М., старший преподаватель Западно-Сибирский филиал Российский государственный университет правосудия Россия, г. Томск ПЕРЕВОД ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ: ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА Аннотация: В статье рассматриваются актуальные вопросы перевода жилого помещения в нежилое. В работе анализируются условия и требования для осуществления такого перевода, установленные законодательством Российской Федерации. Перевод жилого помещения в нежилое уже длительное время является острой проблемой, рассмотрение которой очень важно для всего жилищного законодательства. Ключевые слова: жилое помещение, нежилое помещение, изолированность жилого помещения, собственность, процедура, жилищное законодательство. Khalikova Dinara Vadimovna, 3rd year student Faculty of Training for the Judiciary (Faculty of Law) West Siberian Branch Russian State University of Justice Russia, Tomsk 1 Журнал «Трибуна ученого» Выпуск 06/2021 https://tribune-scientists.ru Yakovlev Ruslan Evgenievich 3rd year student Faculty of Training for the Judiciary (Faculty of Law) West Siberian Branch Russian State University of Justice Russia, Tomsk Scientific adviser: Mogilevets O. M., Senior Lecturer West Siberian Branch Russian State University of Justice Russia, Tomsk TRANSFER OF RESIDENTIAL PREMISES INTO NON- RESIDENTIAL: THEORY AND PRACTICE Abstract: The article discusses topical issues of transferring residential premises to non-residential ones. The paper analyzes the conditions and requirements for the implementation of such a transfer, established by the legislation of the Russian Federation. The transfer of residential premises to non-residential premises has been an acute problem for a long time, the consideration of which is very important for all housing legislation. Keywords: residential premises, non-residential premises, isolation of residential premises, property, procedure, housing legislation. На современном этапе развития жилищного законодательства, одним из актуальных вопросов остается перевод жилого помещения в нежилое. Все это связано с внутренним рынком жилья России, характеризующегося стремительным развитием инфраструктуры городов. В городах строится большое количество высотных зданий. Лицам, которые являются собственниками жилых помещений, расположенных на первых этажах, малоинтересно проживание в них, для них наиболее выгодно расположить там какие-либо коммерческие объекты. А для этого необходимо изменить целевое назначение помещения, переведя его из разряда «жилое» в разряд «нежилое». Правовой режим категории «жилое помещение» как объекта жилищных и гражданских прав устанавливается нормами жилищного и гражданского законодательств. Понятие жилого помещения содержится в Жилищном кодексе Российской Федерации (далее – ЖК РФ), в соответствии с которым жилым помещением признается изолированное помещение, которое является Журнал «Трибуна ученого» Выпуск 06/2021 https://tribune-scientists.ru 2 недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания, отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам [1]. Под «изолированностью жилого помещения» понимается наличие в жилом помещении отдельного входа, т.е. отсутствие необходимости проходить через чужие помещения [2 с. 29]. В свою очередь, четкого понятия «нежилое помещение» в законодательстве отсутствует. В отличие от жилого помещения, нежилое может быть и неизолированным, поэтому в гражданском обороте в качестве нежилых помещений могут использоваться различные объекты, которые используются в целях, не связанных с проживанием в них [3, с. 47]. Процедура перевода жилого помещения в нежилое с теоретической точки зрения кажется довольно простой. Она регламентируется ст.ст. 22-24 ЖК РФ, а также положениями Градостроительного кодекса РФ. Но на практике, при переводе жилого помещения в нежилое, собственники сталкиваются с множеством проблем, в том числе и с изменившемся жилищным законодательством. Так, в 2019 году в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ были внесены изменения, что на практике создало определенные трудности для собственника при переводе жилого помещения в нежилое. С точки зрения законодателя, такие изменения направлены на защиту прав собственников квартир в многоквартирных домах, которые зачастую страдают от соседства с нежилыми помещениями При переводе жилого помещения в нежилое, собственнику необходимо письменное согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому, а также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение. Данные условия перевода жилого помещения в нежилое существенно усложняют, для собственника переводимого жилого помещения, реализацию его задумки. Причинами для перевода помещений из одной категории в другую могут послужить следующие: Журнал «Трибуна ученого» Выпуск 06/2021 https://tribune-scientists.ru 3 1. Открытие предприятий малого бизнеса, основная направленность политики на социально-экономическое развитие инфраструктуры города; 2. Признание жилых помещений непригодными для постоянного проживания, при расселении квартир также улучшаются жилищные условия граждан; 3. Помещения, расположенные на первых этажах, где окна выходят на оживленную улицу, автомобильную парковку малоинтересно для проживания граждан. Для того, чтобы перевести жилое помещение в нежилое, важно соблюсти следующие условия: 1. помещение должно принадлежать лицу на праве собственности и быть расположенным на первом этаже здания. Переводить помещение, находящееся на втором этаже и выше, возможно при условии, что непосредственно под ним расположены нежилые помещения; 2. существует отдельный вход, отделенный от лестничных площадок и входа в подъезд. В случае отсутствия отдельного входа, должна быть возможность построить его; 3. собственником помещения и иными гражданами переводимое помещение не должно использоваться в качестве постоянного места проживания. Перевод жилых помещений в нежилые не допускается в случаях: 1. если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, которые обеспечивают доступ к жилым помещением или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению; 2. размещения камер хранения, складов и других пожароопасных помещений, запрещенных СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения»; Журнал «Трибуна ученого» Выпуск 06/2021 https://tribune-scientists.ru 4 3. размещения объектов, оказывающих вредное воздействие на человека и запрещенных пунктами 4.10 - 4.15 СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные». Статья 24 ЖК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое. Отказ органа местного самоуправления в переводе помещения может быть обжаловано в суд, в порядке административного судопроизводства. Как показывает практика за последние 3 года, суды часто отказывают в изменении целевого назначения жилого помещения. Так, например, в решении Краснооктябрьского районного суда г.Волгограда № 2-3829/2019 от 28.01.2020 г. было установлено, что в ходе проведенной перепланировки спорной квартиры выполнен отдельный вход с пробивкой одного из оконных проемов с устройством лестницы, существующий вход в жилое помещение с лестничной клетки жилого дома в помещение заложен. Поскольку установка отдельного входа в помещение связана с занятием части земельного участка, с учетом того, что земельный участок относится к общей долевой собственности собственников многоквартирного дома, суд приходит к выводу что при уменьшении общего имущества по результатам переоборудования жилой квартиры в нежилое помещение, необходимо согласие иных собственников в соответствии с требованиями, установленными ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Так как устройство отдельного входа с крыльцом, произведенные истцом работы затрагивают и уменьшают общее имущество многоквартирного дома, истцом должно быть получено и представлено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме на переоборудование жилой квартиры с устройством отдельного входа в помещение [4]. В решении Каспийского городского суда Республики Дагестан по делу №2-358/2020 от 12.02.2020 г. суд соглашается с доводами администрации, что устройство лестничной площадки для организации входа в нежилое помещение приведет к перекрытию пешеходной дорожки, которая находится в полуметре от Журнал «Трибуна ученого» Выпуск 06/2021 https://tribune-scientists.ru 5 торцовой стены многоквартирного жилого дома. Следовательно, здесь суд так же отказывает в переводе [5]. Анализ судебной практики показывает, что при оспаривании незаконных действий органа местного самоуправления суды довольно щепетильно относятся к составу пакета документов. Например, в решении Балашихинского городского суда Московской области по делу № 2А-621/2020 от 19.02.2020 г. указано на то, что протокол общего собрания собственников помещений, предоставленный административным истцом, не содержит номер и сведения о месте его хранения, к протоколу не приложены уведомления (сообщения) о проведении собрания, документы, подтверждающие вручение уведомления (сообщения) каждому собственнику или направление каждому собственнику помещения такого уведомления заказанным письмом, также отсутствуют документы, подтверждающие результате голосования собственников помещений в многоквартирном доме. На этом основании орган местного самоуправления отказал в переводе, а суд такую позицию поддержал. Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что действительно при переводе жилого помещения в нежилое, возникает ряд проблем, где собственники жилых помещений прибегают к их разрешению в судебном порядке. Одной из проблем можно назвать размещение гостиниц в жилых домах в помещении, переведенном из категории «жилое» в категорию «нежилое». Изменение целевого назначения помещения, перевод его из категории «жилое» в категорию «нежилое» вряд ли способно окончательно решить проблему. В этой связи можно обратиться к зарубежному опыту. В частности, Турецкая Республика с 2017 г. изменила законодательство в отношении краткосрочного найма жилых помещений: эти сделки имеет право осуществлять только юридическое лицо, получившее лицензию на данный вид деятельности (фактически оформившееся как гостиница), соблюдающее ряд требований, установленных законом (наличие охраны, камер видеонаблюдения и иных). Журнал «Трибуна ученого» Выпуск 06/2021 https://tribune-scientists.ru 6 Физические лица имеют право сдавать жилые помещения внаем на длительный срок. Существует еще одна немаловажная проблема. Так, для масштабной реконструкции дома, в том числе путем его надстройки, и на возведение на земельном участке новых строений почему-то нужно только 2/3 голосов собственников в силу прямого указания закона, а для того, чтобы сделать, например, сбоку небольшое крылечко, – 100 % голосов собственников жилья. Представляется очевидным, что добиться согласия всех собственников жилья в многоквартирном доме на что-либо, как правило, невозможно: кто-то не живет в своей квартире, кто-то требует «компенсаций» за свое согласие, а большинству просто все равно: они не желают принимать участия ни в каких голосованиях. Считаем, что процедура принятия решения нуждается в радикальном пересмотре, в частности в дополнительных «подпорках», основанных на подсчете не согласий собственников, а только их возражений, а также на участии неких незаинтересованных лиц, которые бы следили за соблюдением законности и правильностью фиксации результатов голосования. Такими незаинтересованными лицами могут быть как органы местного самоуправления, так и нотариусы или даже кадастровые инженеры. Список литературы: 1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 30.12.2020) (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.01.2021) // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. № 1 (часть 1). ст. 14. 2. Папушина Н. Ю. Правоотношения найма жилого помещения: дис. … канд. юрид. наук, Екатеринбург, 2020. 283 с. 3. Альбов А. П., Николюкин С. В. Жилищное право. М.: Проспект, 2016. 139 с. 7 Журнал «Трибуна ученого» Выпуск 06/2021 https://tribune-scientists.ru 4. Решение Краснооктябрьского районного суда г. Волгограда № 2- 3829/2019 от 28.01.2020 // Бюллетень судебной практики Краснооктябрьского районного суда г. Волгограда за 2020 год. 5. Решение Каспийского городского суда Республики Дагестан по делу №2-358/2020 от 12.02.2020 // Бюллетень судебной практики Каспийского городского суда Республики Дагестан за 2020 год. Журнал «Трибуна ученого» Выпуск 06/2021 https://tribune-scientists.ru 8