ОСОБЕННОСТИ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

УДК 336.22 Волкова Анастасия Николаевна студентка 3 курса магистратуры, финансово-юридический факультет Московский финансово-юридический университет, Россия, г. Москва e-mail: anastasiya741@yandex.ru Научный руководитель: Маркина М.В., кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры гражданского права Московский финансово-юридический университет Россия, г. Москва ОСОБЕННОСТИ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ Аннотация: Рассматриваются особенности налогообложения аренды нежилых помещений. Поднимается вопрос о системе правового регулирования арендных отношений в сфере гражданского права. Ключевые слова: аренда, недвижимость, нежилые помещения, арендатор, арендодатель, налогообложение, собственность, прибыль. Volkova Anastasia Nikolaevna 3rd year master student, Faculty of Finance and Law Moscow University of Finance and Law Russia, Moscow Scientific adviser: Markina M.V., candidate of legal sciences, associate professor, associate professor, Department of Civil Law, Moscow University of Finance and Law, Russia, Moscow PECULIARITIES OF TAXATION OF NON-RESIDENTIAL PREMISES LEASE Abstract: The features of taxation of lease of non-residential premises are considered. The question of the system of legal regulation of lease relations in the field of civil law is raised. Keyword: rent, realty, uninhabited premise, tenant, lessor, taxation, property, profit. Журнал «Трибуна ученого» Выпуск 11/2019 http://tribune-scientists.ru 1 При сдаче в аренду нежилого помещения перед его владельцем неизбежно встает вопрос о налоговых последствиях, который рекомендуется решить заранее. С точки зрения налогообложения, доход от сдачи нежилого помещения в аренду является одним из видов доходов от предпринимательской деятельности, а значит, должен облагаться налогами, как и любой другой доход. Сдача в аренду нежилых помещений осуществляется на основании договора, согласно которому собственник помещения передает нанимателю объект недвижимости во временное пользование на условиях арендной платы, с которой затем и уплачивается налог [3, с. 76]. Отношения по договору аренды регулируются Главой 34 Гражданского кодекса РФ. При заключении договора на срок менее 12 месяцев его государственная регистрация не требуется. В зависимости от того, начисляется ли арендная плата в виде аванса — в начале месяца или по истечении текущего месяца, — наступают разные налоговые последствия: НДС — исчисляется с суммы аванса и может быть принят к вычету по окончании месяца получения аванса. В случае отсутствия авансовых платежей налог начисляется в последний день каждого месяца в течение всего срока действия договора аренды. Налог на прибыль: арендная плата может учитываться как выручка от реализации услуг либо как внереализационный доход. В соответствии с позицией Минфина России (письмо от 07.02.2011 № 03−03−06/1/74) [9]. арендную плату следует отражать в составе выручки, если деятельность по сдаче имущества в аренду является основным видом деятельности и осуществляется на систематической основе. В других случаях ее относят к внереализационным доходам. При применении арендодателем метода начисления аванс в доходы не включается. Журнал «Трибуна ученого» Выпуск 11/2019 http://tribune-scientists.ru 2 В соответствии с пп. 3 п. 4 ст. 271 НК РФ [10] датой получения дохода от аренды является дата осуществления расчетов по договору либо последний день отчетного периода. При кассовом методе в доходы включаются поступившие на расчетный счет денежные средства (авансовый платеж также включается в доходы). Договором аренды могут быть предусмотрены разные варианты расчетов за коммунальные услуги, которые: входят в состав арендной платы; компенсируются арендодателю отдельно от суммы арендной платы; самостоятельно оплачиваются арендатором коммунальным службам. В первом случае в расходах по налогу на прибыль учитываются все коммунальные услуги, НДС принимается к вычету со всей суммы потребленных услуг. Во втором случае расчет НДС зависит от того, является ли предоставление коммунальных услуг реализацией для целей исчисления НДС и можно ли принять налог к вычету в части, которая относится к стоимости потребленных арендатором услуг. Согласно разъяснениям контролирующих органов (письмо Минфина России от 31.12.2008 № 03−07−11/392 [5], письмо ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22−3/86@ [6]), арендатор должен компенсировать арендодателю коммунальные услуги с учетом НДС. В данном случае реализация услуг отсутствует, так как арендодатель не является поставщиком коммунальных услуг, НДС не начисляется [2, с. 112]. К вычету арендодателем принимается сумма налога в части услуг, потребленных самим арендодателем. НДС в части услуг, потребленных арендатором, предъявляется арендатору в качестве возмещения. Судебная практика подтверждает право арендодателя принять НДС к вычету со всей стоимости коммунальных услуг (постановление ФАС СКО от Журнал «Трибуна ученого» Выпуск 11/2019 http://tribune-scientists.ru 3 21.12.2009 №А63−8994/2004-С4−9 [7], ФАС Центрального округа от 29.05.2009 №А23−3029/2008А-14−202 [8]). Что касается налога на прибыль, арендодатель отражает только расходы на потребленные им коммунальные услуги. Возмещаемые суммы в доходах не отражаются ввиду отсутствия материальной выгоды. Если же в расходах учтена вся сумма коммунальных услуг, в т. ч. арендатора, то сумма к возмещению отражается как внереализационный доход. Таким образом, для целей налогообложения в договоре аренды рекомендуется предусматривать включение стоимости коммунальных платежей в арендную плату [1, с. 76]. В зависимости от выбранного режима налогообложения производится начисление и уплата налога — для УСН — 6% с оборота или 15% при исчислении налога в виде разницы между доходами и расходами. Декларацию по УСН, в соответствии со ст. 346.23 НК РФ, налогоплательщики представляют раз в год по истечении налогового периода. Ежеквартально налогоплательщиками рассчитываются и перечисляются авансовые платежи по налогу. Для арендодателей на общей системе налогообложения действует общий порядок уплаты налогов. В ст. 287 НК РФ определены сроки перечисления в бюджет налога на прибыль, включая авансовые платежи. Годовой налог уплачивается не позднее срока, установленного для подачи налоговых деклараций за год (п. 1 ст.287, п. 4 ст.289 НК РФ). Чаще всего сделки по аренде нежилых помещений совершаются между юридическими лицами либо индивидуальными предпринимателями [2, с. 114]. Сдачу в аренду нежилого помещения физическим лицом налоговые органы часто квалифицируют как предпринимательскую деятельность со ссылкой на п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса РФ, т. е. деятельность, направленную на систематическое получение, прибыли от пользования имуществом [2, с. 77]. Журнал «Трибуна ученого» Выпуск 11/2019 http://tribune-scientists.ru 4 Поэтому, во избежание проблем с налоговыми органами, необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя с соответствующим видом деятельности (аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом). Переход на упрощенную систему налогообложения со ставкой 6% позволит существенно сэкономить на размере исчисляемого налога с доходов от аренды и организационно оптимизировать порядок расчета и уплаты налога со сдачи в аренду нежилого помещения. При сдаче помещений в аренду немаловажно учитывать размер «скрытых налогов», дополнительно уплачиваемых арендодателем. В соответствии с п. 2 ст. 375 Налогового кодекса РФ налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость — после принятия соответствующего закона субъекта Российской Федерации по месту нахождения объекта недвижимого имущества. С 1 января 2014 г. недвижимое имущество, предназначенное или фактически используемое для размещения торгово-офисных объектов, объектов общественного питания или бытового обслуживания, в Москве и Московской области стало облагаться налогом на имущество организаций исходя из его кадастровой стоимости. С 1 января 2016 г. объектом налогообложения также стали жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств. Регионами ежегодно формируется перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налог на имущество организаций уплачивается от их кадастровой стоимости (постановление Правительства Москвы от 28.11.2014 № 700-ПП «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость», 5 Журнал «Трибуна ученого» Выпуск 11/2019 http://tribune-scientists.ru  распоряжение Министерства имущественных отношений Московской области от 24.11.2016 № 13ВР-1800 с ежегодными изменениями). С 1 января 2018 г. в Москве и Московской области применяются новые результаты оценки кадастровой стоимости. Также с 1 января 2015 г. на территории Москвы и Московской области вступил в действие порядок исчисления налога на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения (Закон г. Москвы от 19.11.2014 № 51 «О налоге на имущество физических лиц», закон Московской области от 18.10.2014 № 126/2014-ОЗ). Существует ряд способов, позволяющих снизить налогооблагаемую базу. Для этого можно подготовить обращение в региональные исполнительные органы власти с соответствующим обоснованием (для исключения из перечня или применения льгот), что при грамотном юридическом сопровождении позволит снизить сумму налога в несколько раз. Наиболее эффективным способом решения задачи по уменьшению налога является снижение кадастровой стоимости помещения, произвести которую в судебном порядке также помогут квалифицированные юристы. Список литературы: 1. Карпычева М.В., Хужина А.М., Демичев А.А. Гражданское право: Учебник. М.: ИНФРА-М, 2016. 319 с. 2. Князькин С.И., Хлебников С.Н., Юрлов И.А. Гражданское право и цивилистический процесс: словарь-справочник. М.: Вузовский учебник, 2015. 255 с. 3. Яковлев В.Ф. Общая часть гражданского права в современном законодательстве и юридической практике. Свердловск: УрГУ, 2014. 80 с. 4. Зайцев О.А. Передача прав и обязанностей арендатора по договору аренды государственного или муниципального имущества // Актуальные проблемы совершенствования законодательства и правоприменения: материалы Журнал «Трибуна ученого» Выпуск 11/2019 http://tribune-scientists.ru 6 II международной научно-практической конференции (г. Уфа, 23 января 2017 г.). Уфа, 2017. С. 117-119. 5. Письмо Минфина России от 31.12.2008 № 03−07−11/392 «О применении НДС в отношении денежных средств, перечисленных субабонентом в целях компенсации расходов абонента по оплате, переданной субабоненту электроэнергии, принятой абонентом от энергоснабжающей организации» // Информационно-правовой портал «ГАРАНТ». 6. Письмо ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22−3/86@ «По вопросу применения налога на добавленную стоимость при оказании услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества» // Справочно-правовая система «Консультант-Плюс». 7. Постановление ФАС СКО от 21.12.2009 №А63−8994/2004-С4−9 // Справочно-правовая система «Консультант-Плюс». 8. Постановление ФАС Центрального округа от 29.05.2009 №А23−3029/2008А-14−202 // Справочно-правовая система «Консультант-плюс». 9. Письмо Минфина России от 07.02.2011 № 03−03−06/1/74 // Справочно- правовая система «Консультант-плюс». 10. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 N 146-ФЗ (ред. от 29.09.2019, с изм. от 31.10.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с 29.10.2019) // Российская газета. № 148-149. 06.08.1998. Журнал «Трибуна ученого» Выпуск 11/2019 http://tribune-scientists.ru 7