О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ К ДОГОВОРУ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

УДК 347.451.41 Черемушкин Роман Петрович студент 5 курса специалитета, юридический факультет Средне-волжский институт (филиал) ВГУЮ (РПА Минюста России) Россия, г. Саранск e-mail: roman.frost.00@mail.ru Научный руководитель: Волостнова Татьяна Ивановна, кандидат исторических наук, доцент, доцент кафедры гражданского и арбитражного процесса, Средне-волжский институт (филиал) ВГУЮ (РПА Минюста России), Россия, г. Саранск О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ К ДОГОВОРУ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ Аннотация: В статье рассматриваются существенные условия договора купли-продажи недвижимости и делаются выводы по действующему законодательству. Также приводится анализ судебной практики. Ключевые слова: договор купли-продажи, недвижимость, существенные условия, цена, предмет, форма. Cheremushkin Roman Petrovich 5th year student of the specialty, Faculty of Law, Sredne-Volzhsky Institute (branch) VSU (RPA of the Ministry of Justice of Russia), Russia, Saransk Scientific adviser: Volostnova Tatiana Ivanovna, candidate of historical sciences, associate professor, Associate Professor of the Department of Civil and Arbitration Process, Sredne- Volzhsky Institute (branch) VGUYU (RPA of the Ministry of Justice of Russia), Russia, Saransk ABOUT SOME QUESTIONS TO THE CONTRACT OF SALE OF REAL ESTATE Abstract: The article discusses the essential terms of the contract of sale of real estate and draws conclusions on the current legislation. An analysis of judicial practice is also provided. 1 Журнал «Трибуна ученого» Выпуск 10/2022 https://tribune-scientists.ru Key words: contract of sale, real estate, essential conditions, price, subject, form. Экономика любой страны строится из многих факторов, главным из которых остается недвижимость. Она в долгосрочной перспективе обладает высокой ценностью и соответственно ценна будет всегда только повышаться. Чтобы оформить сделку по купле-продажи недвижимости, нужно совершить множество действий, поскольку договор требует к себе особенного оформления. Первоначально при оформлении договора стоит обратить внимание на его форму, поскольку несоблюдение сторонами формы договора купли-продажи недвижимости в силу прямого указания закона влечет его недействительность [1, ст. 550]. Исходя из гражданского законодательства, договор купли-продажи недвижимости должен быть оформлен письменно, подписан двумя сторонами и надлежащим образом зарегистрирован. Однако на практике стороны отказываются от законного оформления и прибегают к своим трактовкам и документам. В итоге после появления спорной ситуации, такие «правильные» документы считают недействительными. Ярким примером является решение Бутырского районного суда от 18 декабря 2013 года, где суд не принял в качестве доказательства заключения договора купли-продажи недвижимости расписку о получении от покупателя денежных средств за проданное имущество. Помимо формы договора должны быть соблюдены остальные существенные условия – это условие о предмете договори и о цене передаваемого имущества. Говоря о предмете договора купли-продажи недвижимости, обязательно должна быть информация о его идентификации для того, чтобы стороны могли представлять какая недвижимость переходит по договору. При этом, если одна сторона четко представляет предмет договора, а другая нет, то в данном случае условие о предмете будет не выполненным. Как указал ВС РФ, обе стороны должны иметь одинаковое представление о недвижимости, по которой составляется договор купли-продажи [2]. Журнал «Трибуна ученого» Выпуск 10/2022 https://tribune-scientists.ru 2 Цена недвижимости может быть указана в договоре в твердой денежной сумме, либо за единицу площади недвижимости. При этом, законом установлено, что если в отношении жилого дома сохраняют право проживания третьи лица, то обязательно должен быть перечень таких лиц с указанием сохраняющегося право. По данному факту часто происходят мошеннические действия со стороны продавца недвижимости. Договор купли-продажи недвижимости требует в себе трепетного оформления, поскольку такой договор обычно порождает много юридических действий, направленных на приобретение права собственности или его передачу. К сожалению, множество мошеннических действий происходит именно с этим договором. Чаще всего это происходит с задатком или заключением предварительного договора. После получения денег покупатели узнают, что дом находится в залоге или под другими обременениями. Интересный случай произошел в Краснодаре. Истец оплатил задаток за дом и участок в размере 50000 рублей с распиской заключить договор. Но в этот срок никто из них не заключал договор и поэтому истец обратился в суд. Данное дело дошло до Верховного суда, и коллегия по гражданским делам разъяснила, что если ни одна из сторон в оговоренный срок не проявила инициативу заключить основной договор, то это обязательство заканчивается. При этом нельзя обвинить истца в бездействии и лишать права вернуть задаток [3]. Анализируя приведенный пример, можно сказать, что покупатель должен совершать активные действия по заключению договору (направление оферты), но закон не предусматривает такой обязанности и соответственно в данном случае истца нельзя лишать права на взыскание задатка. Таким образом, договор купли-продажи недвижимости является юридически сложной категорией, поскольку требует жесткого оформления. Перед тем как заключить договор купли-продажи недвижимости стоит соблюсти множество существенных условия. При несоблюдении всех условий договор может быть признан незаключенным. Обязательные условия, которые должен содержать договор – это его письменная форма, условия о цене и предмете. Журнал «Трибуна ученого» Выпуск 10/2022 https://tribune-scientists.ru 3  Список литературы: 1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ // СЗ РФ. 2013. № 30. ст. 4084. 2. Купля продажа недвижимости: правила исключения рисков [Электронный ресурс] // Режим доступа: URL: https://www.garant.ru/ia/opinion/author/smetanina/1036199/ (дата обращения 21.10.2022 г.). 3. Определение Верховного суда Российской Федерации от 15 января 2019 года № 18-КГ18-232 // Справочно-правовая система «Консультант-Плюс». Журнал «Трибуна ученого» Выпуск 10/2022 https://tribune-scientists.ru 4