ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

УДК 347.1 Долгов А.А. студент 2 курса магистратуры, факультет «Гражданское право, предпринимательское право, международное частное право» Казанский инновационный университет имени В.Г. Тимирясова Россия, г. Казань e-mail: toni.kodi@mail.ru ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ Аннотация: В статье рассмотрены особенности ипотеки земельных участков. Автором рассмотрена ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения. В статье выявлены основные проблемы, возникающие с ипотекой земельных участков. Ключевые слова: земельные участки, ипотека, имущество, земля, инвестирование, залогодатель, Dolgov A.A. 2nd year master student, Faculty of "Civil Law, Business Law, Private International Law" Kazan Innovative University named after V.G. Timiryasov Russia, Kazan FEATURES OF MORTGAGE OF LAND PLOTS Abstract: The article discusses the features of the mortgage of land plots. The author considers the mortgage of a land plot on which there are buildings or structures. The article identifies the main problems arising with the mortgage of land plots. Keywords: land plots, mortgage, property, land, investment, mortgagee. В настоящее время ипотека земельных участков регулируется такими законодательными актами, как Гражданский кодекс РФ [1], Земельный кодекс РФ [2], а также Федеральным законом «Об ипотеке» [3]. Согласно ипотечному договору земельные участки, имеющиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные участки личных подсобных хозяйств и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в сумме, Журнал «Трибуна ученого» Выпуск 01/2022 https://tribune-scientists.ru 1 необходимой для их хозяйственного содержания. В качестве залога могут выступать только те земельные участки, являющиеся оборотоспособными. Залогом называется способ обеспечения обязательств, где залогодержатель имеет преимущество перед остальными кредиторами получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Следовательно, в качестве предмета ипотеки может выступать любой земельный участок, который имеется в собственности граждан или юридических лиц, не запрещенный для сдачи в залог или не изъятый из самого гражданского оборота. Законодательством может быть установлен запрет на залог такого имущества, которые находятся в муниципальной или государственной собственности. Ипотека не допускается в случаях минимальной площади участка, установленного нормативно-правовыми актами РФ или актами органов местного самоуправления. Предметом договора ипотеки могут выступать только зарегистрированные земельные участки и имеющие четкие зафиксированные границы, отраженные в документах [4, с. 57]. Ипотека земельного участка распространяется и на стоящие здания и сооружения на данном земельном участке. Согласно действующему законодательству, залогодержатель и залогодатель указывают в договоре ипотеки, имеющиеся на участке здания или строения, которые могут не входить в залог. В данном случае залогодатель при наложении ареста на земельный участок сохраняет право на эти здания или сооружения. Залогодатель имеет право возводить здания и сооружения без согласия залогодержателя, при условии, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. По соглашению сторон определяется залоговая стоимость земельного имущества. ФЗ «Об ипотеке» в ст. 28 устанавливает исключительную подсудность судам дел об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество. Данную позицию оспаривает Гражданский кодекс РФ и установил правила взыскания заложенного имущества как диспозитивное, только при условии спорных ситуаций между залогодателем и залогодержателем. Журнал «Трибуна ученого» Выпуск 01/2022 https://tribune-scientists.ru 2 Закладная является формой договора залога, которая осуществляется путем передачи прав путем передаточной надписи в пользу другого лица. Рассмотрим основные проблемы, которые связаны с ипотекой земельных участков, которые на сегодняшний день так и не урегулированы. Например, существует проблема в определении рыночной стоимости земельного участка для ипотечной цели, а также использования в случае необходимости без его потерь [5, с. 78]. В законодательстве отсутствует методологические подходы, которые затрудняют определение стоимости залогового участка [6]. На сегодняшний день залоговая стоимость определяется только по рыночной или кадастровой стоимости, причем применяется занижение расчетных коэффициентов. Временной вынужденной мерой является применение кадастровой стоимости в качестве базовой [7]. Проблемы, связанные с ипотекой земельных участков связано с недостаточностью развитости рынка земель, которые предназначены для сельского хозяйства, а также отсутствие конъюнктуры спроса и предложения на земельные участки, а также оценочная непредсказуемость оценки результатов рыночной стоимости. В настоящее время недостаточно разработан механизм страхования земель от потери или ухудшения плодородия вследствие форс- мажорных обстоятельств или по возникновении наводнения или техногенных причин. 1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая // Федеральный закон от 30 ноября 1994 №51 (ред. от 21 декабря 2021) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст. 3301; 2021. № 27. Ст. 4265. 2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 № 136-ФЗ (ред. от 30 декабря 2021) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. № 44. Ст. 4147; 2021. № 27. Ст. 3947. 3 Журнал «Трибуна ученого» Выпуск 01/2022 https://tribune-scientists.ru Список литературы: 3. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 № 102-ФЗ (ред. от 30 апреля 2021) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. № 29. Ст. 3400; 2021. № 29. Ст. 4512. 4. Волкова Н.А., Амаглобели Н.Д., Герасимов А.В., Земельное право. Учебник для самостоятельной работы студентов юридических вузов, обучающихся по дистанционной форме образования. М., ЮНИТИ-ДАНА, 2013. 359 с. 5. Зырянов А.И. Понятие правового режима земельного участка как объекта права собственности граждан // Юридическая наука. 2016. № 4. С. 51-56. 6. Липски С.А. Земельное право. М.: КноРус, 2017. 344 с. 7. Нарышева Н.Г. Юридическая природа актов, устанавливающих правовой режим земельных участков // Юридическая наука. 2015. № 4. С. 86-91. Журнал «Трибуна ученого» Выпуск 01/2022 https://tribune-scientists.ru 4